針對社會(huì)民眾較為關(guān)心的住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期如何續(xù)期以及續(xù)期是否繳費(fèi)等問題，《民法典》明確：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

那么，今后續(xù)期的費(fèi)用問題將依照什么法律、哪些行政法規(guī)來辦理？*新信息顯示，今后《城市房地產(chǎn)管理法》的修改可能涉及這一關(guān)鍵問題。

當(dāng)前普通民眾購買的商品住宅，其所涉及的土地使用權(quán)大多為70年，獲取代價(jià)為開發(fā)商所支付的土地出讓金，這筆費(fèi)用隨之轉(zhuǎn)化為房屋的成本之一。實(shí)質(zhì)上，這個(gè)成本是由購房者來*終承擔(dān)。

現(xiàn)行《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。對比可見，《民法典》增加了“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”這句話。

《民法典》將于2021年1月1日起施行，現(xiàn)行《物權(quán)法》則同時(shí)廢止。換言之，有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，后續(xù)將依照《民法典》的規(guī)定來執(zhí)行。而外界進(jìn)一步關(guān)注的重點(diǎn)將不再聚焦于是否自動(dòng)續(xù)期，而是更側(cè)重于續(xù)期費(fèi)用如何繳納以及是否減免等方面。

宅地產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期問題早已進(jìn)入中央決策視野。2016年11月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動(dòng)形成全社會(huì)對公民財(cái)產(chǎn)長久受保護(hù)的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

2016年4月，浙江溫州部分住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時(shí)被告知土地續(xù)期需幾十萬元的手續(xù)費(fèi)，引起外界嘩然。此后，相關(guān)部委組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。

當(dāng)年12月，時(shí)任原國土資源部副部長的王廣華表示，針對溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土部和住建部會(huì)商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費(fèi)用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

溫州住宅續(xù)期問題雖然得到較為圓滿地解決，但畢竟20年產(chǎn)權(quán)住宅在國內(nèi)尚屬少數(shù)，大多數(shù)住宅的用地產(chǎn)權(quán)為70年，這部分住宅用地在續(xù)期時(shí)是否也會(huì)“不收取費(fèi)用”，才是外界更關(guān)注之處。

將于明年施行的《民法典》對續(xù)期費(fèi)用的規(guī)定較為原則，綜合多方信息來看，《城市房地產(chǎn)管理法》的后期修改有望涉及到這一關(guān)鍵問題。

2018年8月，民法典草案物權(quán)編提請全國人大常委會(huì)審議時(shí)，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，全國人大常委會(huì)法工委主任沈春耀表示，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項(xiàng)工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。

沈春耀表示，物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第149條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定，對此先作出一個(gè)原則性規(guī)定。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進(jìn)一步做好銜接。

自然資源部政策法規(guī)司司長魏莉華5月29日也表示，《民法典》對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題作出原則規(guī)定，這為保障群眾“戶有所居”吃下“定心丸”。至于續(xù)期費(fèi)用具體如何繳納和減免，在《城市房地產(chǎn)管理法》修改中將會(huì)作出進(jìn)一步明確的規(guī)定。

現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起施行。*新的一次修改是2019年8月26日，當(dāng)日，十三屆全國人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。

不過，這次修改主要是配合《土地管理法》有關(guān)集體土地入市的修訂，將《城市房地產(chǎn)管理法》第九條修改為：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。”

除此之外，去年這次《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂沒有涉及其他內(nèi)容。

在涉及住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿問題上，現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

此外，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

以現(xiàn)行《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定來看，土地使用權(quán)使用年限屆滿續(xù)期需要繳納土地出讓金。在未來對該法進(jìn)行修訂時(shí)，這一規(guī)定如何調(diào)整將值得外界關(guān)注。

來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)

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