9月26日，記者從海口市住建局網(wǎng)站獲悉，為進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造，促進(jìn)城市更新，規(guī)范海口市符合棚戶區(qū)界定標(biāo)準(zhǔn)的老舊住宅區(qū)自主改造(以下簡稱自主改造)活動，增強(qiáng)住宅區(qū)綜合防災(zāi)能力，改善人居環(huán)境，制定《海口市老舊住宅區(qū)自主改造試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)。

《意見》自9月24日起施行，有效期兩年，適用于海口市主城區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)自主改造試點(diǎn)工作。

老舊住宅小區(qū)如何認(rèn)定？

自主改造可享受哪些優(yōu)惠政策？

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何為自主改造？

自主改造是指老舊住宅區(qū)全體業(yè)主有意愿，由全體業(yè)主作為改造主體，通過自籌資金或自主對外招商合作，根據(jù)《意見》及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，依照規(guī)劃自行實(shí)施小區(qū)整體或部分拆除重建，享受相關(guān)優(yōu)惠政策的改造模式。

不接受《意見》相關(guān)條件的其他自主改造活動，依照有關(guān)規(guī)定辦理，不享受《意見》有關(guān)優(yōu)惠政策。

什么是老舊住宅小區(qū)？

老舊住宅區(qū)是指用地性質(zhì)為國有建設(shè)用地，以居住功能為主，因建筑使用年限久，管網(wǎng)設(shè)施老化、建筑質(zhì)量差、存在較大安全隱患、基礎(chǔ)設(shè)施缺失嚴(yán)重、宜居條件較差且地塊相對獨(dú)立、產(chǎn)權(quán)清晰的城市居住區(qū)、廠礦生活區(qū)。

認(rèn)定條件

80%以上面積建筑使用時(shí)間超25年

房屋以居住功能為主，80%或以上面積的建筑建成使用時(shí)間超過25年，確需要通過改造滿足住宅規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、改善居住條件的。

房屋長期滲漏水、被鑒定為危房

房屋以居住功能為主，居住建筑面積80%或以上使用時(shí)間超過15年，且建筑物滿足下列條件之一的：

(1)主要承重構(gòu)件損壞，房屋沉降，外墻、地坪開裂，房屋長期滲漏水;

(2)建筑消防設(shè)施、安全疏散達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、不符合現(xiàn)行抗震設(shè)防要求;

(3)被鑒定為C級、D級危房;

(4)房屋不滿足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范強(qiáng)制性條文規(guī)定、居住功能缺失。

場地低洼、常年澇災(zāi)嚴(yán)重

住宅區(qū)整體存在比較嚴(yán)重的綜合安全隱患、場地低洼常年澇災(zāi)嚴(yán)重或交通及配套設(shè)施不全等情形的。

哪種情況享受優(yōu)惠政策？

新建總建筑面積中包含回遷安置房、配套建設(shè)的可售商品房、辦公用房、商業(yè)用房等，符合《意見》規(guī)定的現(xiàn)狀建筑3倍面積以內(nèi)部分，可享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。其中，回遷安置部分按拆除的現(xiàn)狀建筑面積1.2倍計(jì)算，免交市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，其余部分面積的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由規(guī)劃主管部門按30%收取。

自主改造項(xiàng)目回遷安置部分房屋的，不動產(chǎn)權(quán)屬初次登記費(fèi)、不動產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)免收，不動產(chǎn)所有權(quán)證工本費(fèi)等其他各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的30%繳納。

對改造安置住房建設(shè)用地部分的面積免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經(jīng)營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

自主改造項(xiàng)目中建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

業(yè)主選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢π沦彿课菝庹髌醵?購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢Σ顑r(jià)部分按規(guī)定征收契稅。業(yè)主選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對自主改造項(xiàng)目給予支持，有線電視和供水、供電、供氣、公交、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，可由相關(guān)單位出資配套建設(shè)，市政府積極協(xié)調(diào)相關(guān)市政公用事業(yè)企業(yè)給予繳納入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費(fèi)的減免。對整體改造的項(xiàng)目，涉及拆除的非居住建筑面積占比超過20%的部分，或居住建筑年限在15年以下，且不滿足《意見》規(guī)定有關(guān)條件的部分，原則上不享受《意見》規(guī)定的優(yōu)惠政策。

改造要求

改造項(xiàng)目需征得100%業(yè)主同意

改造項(xiàng)目符合相關(guān)要求，在征得100%業(yè)主同意后，經(jīng)所在區(qū)政府審查，報(bào)市政府審批，可列入?yún)^(qū)政府老舊住宅小區(qū)年度改造計(jì)劃。對可在年度內(nèi)開工建設(shè)安置用房的項(xiàng)目，可經(jīng)市政府批準(zhǔn)，上報(bào)省住建主管部門，納入本年度或下一年度棚戶區(qū)改造計(jì)劃，并享受《意見》規(guī)定的相關(guān)優(yōu)惠政策。

允許同一實(shí)施單位對老舊小區(qū)統(tǒng)一改造

單宗土地權(quán)屬清晰的老舊住宅區(qū)自主改造項(xiàng)目，用地規(guī)模一般不小于5畝。允許同一實(shí)施單位整合相鄰產(chǎn)權(quán)清晰的老舊小區(qū)統(tǒng)一改造，或跨區(qū)域?qū)Χ鄠€(gè)產(chǎn)權(quán)清晰的老舊小區(qū)統(tǒng)籌安置、整體測算、按規(guī)劃要求改造。

鼓勵新建項(xiàng)目與相鄰自有產(chǎn)權(quán)清晰的老舊住宅區(qū)整合建設(shè)，老舊住宅區(qū)對應(yīng)的建設(shè)部分按《意見》享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

規(guī)劃要求

承接政府公共設(shè)施用房可增加容積率

《意見》規(guī)定，自主改造項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃要求。確需調(diào)整規(guī)劃的，應(yīng)對調(diào)整規(guī)劃的可行性進(jìn)行論證，按程序批準(zhǔn)后方可實(shí)施。原則上新建建設(shè)規(guī)模應(yīng)不超過符合《意見》規(guī)定的拆除改造建筑面積的3倍，且改造項(xiàng)目住宅容積率原則上≤3.5，涉及商業(yè)配套建設(shè)的可在3.5容積率基礎(chǔ)上按不超過30%上浮。

對有條件承接政府需要安排的公共服務(wù)設(shè)施用房的改造項(xiàng)目，在規(guī)劃可行的前提下，可適當(dāng)給予增加容積率，按提供公共服務(wù)設(shè)施用房的2倍面積補(bǔ)償。公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)完工后應(yīng)無償移交給政府相關(guān)部門。

土地和房屋

流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)

可通過土地使用權(quán)交易

作價(jià)入股等方式流轉(zhuǎn)

《意見》規(guī)定，符合情形的老舊住宅區(qū)，改造宗地上的業(yè)主和實(shí)施單位可以通過土地使用權(quán)交易、作價(jià)入股等方式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，因土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的稅費(fèi)，需要繳交的部分，由雙方按規(guī)定承擔(dān)或另行協(xié)商處理。涉及改變土地用途、增加容積率、延長使用年限需要繳交的相關(guān)費(fèi)用按國家和省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

老舊住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)用地屬于國有劃撥類型的，由現(xiàn)狀不動產(chǎn)所有權(quán)業(yè)主向市土地管理部門申請，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)劃條件評估，通過補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款方式調(diào)整為出讓地。

屬于政府單位、國有資產(chǎn)，土地證載用途屬于非居住用地，實(shí)質(zhì)上已部分或全部建設(shè)住宅的，可根據(jù)住宅房屋使用現(xiàn)狀，在厘清國有資產(chǎn)后，根據(jù)住宅房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途，可向相關(guān)部門申請，將住宅所占的土地調(diào)整為居住用地，涉及劃撥土地轉(zhuǎn)為國有出讓用地的，補(bǔ)交土地出讓金。

單位公有住房

購買完全產(chǎn)權(quán)并補(bǔ)足房款

職工擁有100%房屋產(chǎn)權(quán)

《意見》規(guī)定，改造項(xiàng)目涉及國有企業(yè)、政府資產(chǎn)性質(zhì)的劃撥、出讓建設(shè)用地，以及除房改房、集資房之外的房屋，均按國有資產(chǎn)認(rèn)定。

屬于國有單位職工居住或按房改政策購買的海口市單位公有住房按以下方式處理：

(1)職工原經(jīng)省或市房改辦批準(zhǔn)按完全產(chǎn)權(quán)購買單位公有住房，已按省或市房改辦核定房價(jià)款額繳交了部分房價(jià)款但經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意并由職工補(bǔ)足相應(yīng)房價(jià)款的，視為職工擁有100%房屋產(chǎn)權(quán)。

(2)職工原經(jīng)省或市房改辦批準(zhǔn)按部分產(chǎn)權(quán)購買單位公有住房，且已按省或市房改辦核定房價(jià)款額交清相應(yīng)房價(jià)款項(xiàng)的，職工向原產(chǎn)權(quán)單位繳交單位部分產(chǎn)權(quán)按現(xiàn)房屋類似房地產(chǎn)市場評估的價(jià)款后，視為職工擁有100%房屋產(chǎn)權(quán)。職工不繳交的，按原批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)比例分別由職工和原產(chǎn)權(quán)單位辦理。

(3)職工原所購單位公有住房未經(jīng)省或市房改辦批準(zhǔn)，但職工已按房改政策繳交了全部房價(jià)款，產(chǎn)權(quán)單位同意放棄產(chǎn)權(quán)的，視為職工擁100%房屋產(chǎn)權(quán)。職工已按房改政策繳交了部分房價(jià)款的，參照《意見》相關(guān)規(guī)定辦理。

回遷安置建設(shè)

戶型設(shè)計(jì)方案需征得業(yè)主同意

回遷安置房的總體布局、建筑設(shè)計(jì)方案、戶型設(shè)計(jì)方案應(yīng)征得專有部分占改造范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

為維護(hù)業(yè)主利益，保障項(xiàng)目實(shí)施，在合作改造協(xié)議簽訂時(shí)，實(shí)施單位應(yīng)提供與本項(xiàng)目投資額相等金額的銀行保函以保障建設(shè)工程實(shí)施。涉及分期建設(shè)的，實(shí)施單位應(yīng)優(yōu)先完成回遷安置房建設(shè)。未經(jīng)合法人數(shù)業(yè)主同意，實(shí)施單位不得隨意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包改造項(xiàng)目。

來源：海口日報(bào)

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