過去一年來，在“房住不炒”的主流基調下，海南樓市調控進入“六限時代”，并伴隨著“史上*嚴圍填海管控措施”“史上*嚴土地政策”等嚴控政策的出臺，海南房地產逐漸回歸居住屬性，進入品質提升的時代。以海口為例，作為海南的龍頭地區，無論是旅居產品的升級換代還是城市配套的建設完善以及生態環境的治理與保護等等，都讓市場為之一亮。

“六限”促房產回歸居住屬性

日前，在2018年全國兩會十三屆全國人大一次會議海南省代表團開放團組會議上，討論的話題始終沒離開兩個關鍵詞：房地產和生態環境。

海南省代表團團長、海南省委書記劉賜貴在現場表示，海南不能成為房地產的‘加工廠’，不能外面要多少我們就建多少。房地產供給側結構性改革對海南的GDP和投資增長必然會有影響，但改革需要自我革命的精神和壯士斷腕的氣概，房地產市場不能再無序發展了。

事實上，為了抑制房地產泡沫、保護生態環境，海南樓市去年的調控力度和頻率都堪稱歷史之*。從限購、限貸、限售、限價、限建、限供形成的“六限”調控格局，到永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目、停止批建100平方米以下（含100平方米）的商品住宅、暫停“商轉公”業務辦理，再到嚴格控制建設用地占用耕地、取消12市縣的GDP、工業、固定資產投資考核，以及發布“史上*嚴土地政策”等等，過去一年來，海南發布的各種調控細則和措施多達40余條。

調控手段正在發揮作用，在剛剛過去的春節，海南樓市成交放緩。根據海南省住建廳的統計數據顯示，2018年春節期間海南省商品房銷售面積3.54萬平方米，同比(與去年春節比較，下同)下降53%；銷售金額5.82億元，同比下降53.1%；銷售均價16442元/平方米，同比下降0.2%，房地產市場運行基本平穩。此外，根據海口市住建局的數據統計，海口市春節期間商品房銷售150套，銷售面積9285.4平方米，銷售均價9527.42元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，海南樓市調控效應正在顯現，樓市將進一步降溫，未來海南會繼續深化樓市嚴控，抑制房地產泡沫、促其回歸居住屬性。

去杠桿、去泡沫、去風險的同時，海南也在努力實現“居者有其屋子”，通過調結構、提品質、引導發展高品質地產，促進房地產市場平穩健康發展。

住房進入競“品”時代

經過多年的發展以及2017年的大調整，海南旅居市場已經從第一階段的粗放發展，重量不重質，以市場擴容擴量為主，第二階段的關注產品力，變粗放式發展為規劃式發展，發展至第三階段，進入品質時代，更為關注產品品質。2017年海南出臺了多項建筑規范標準政策，全裝修、限制100平方米小戶型等，以往的依靠低總價高性價比走量的高周轉模式成為過去，客戶需求也隨之提升，海南房地產進入提質時代。

尤其是限建100平方米以下的小戶型無疑是*影響客戶購房心理的政策之一，總價門檻提升后，客戶對產品的品質追求越發強烈。根據某研究院對于2017年海南購房置業者的調研發現，客戶的置業目的越趨復雜化和復合型，一套房屋需要承載一個家庭多種置業需求，長時居住的養老養生需求、短時居住的度假需求及保值增值的投資需求短時和純度假需求等。

數據顯示，2017年海南購房需求趨于理性，實用性高、適合家庭度假的產品在成交結構中占據主力。2017年海口區域購房者關注度*高的戶型集中在80-100平方米的兩居室和100-140平方米的三居室。

提供高品質的房子和居住體驗，成為不少海南房地產項目的出發點，以位于海口西海岸旅游度假區的鳳凰悅海為例，在戶型設計上主打104平米-108平米2+1房，且每戶贈送面積約23-25平米，8.4米長一線觀海陽臺、4.4米開間、3.2米層高三面陽臺，極大地提升了居住的舒適度。為了更好地提升社區居住感受，據鳳凰悅海銷售人員介紹，項目容積率1.0，按照別墅級別來打造，樓棟呈弧形分布、東西排列，樓間距*大達150米，視野無遮擋，觀景效果非常好。

而智能化在鳳凰悅海也得到充分的利用，上述銷售人員表示，小區采用智能化安保系統、智能車牌識別、24小時無死角全方位監控及室內一鍵呼叫系統等，旨在打造一個智慧安全的社區。

鳳凰悅海效果圖

綜合配套成旅居置業首選

海南省住建廳廳長霍巨燃曾表示，保持海南省房地產市場平穩健康發展是住建部門重點工作，住建部門將從房地產調整結構、優化布局、提升品質、完善配套入手，進行總量控制，實現有序發展。

與此同時，旅居購房者對居住的環境和配套也越發重視。有研究機構調研，2017年，受訪客戶在海南購房時*關注因素前三為：社區配套、未來升值潛力、物業服務，其中對于社區配套的關注度占比接近20%，遠高于產品價格、升值潛力等因素。

作為國際旅游島，過去幾年，海南一系列重大配套及活動順利落地，并漸成規模，包括環島高鐵、博鰲機場、三亞免稅店、美蘭機場免稅店、博鰲國際論壇等等，尤以海南省會城市海口為甚，聚集并落地了一批優秀的配套資源項目。

以鳳凰悅海所在海口西海岸旅游度假區為例，是海口“東融、南控、西強、北優、中調”城市規劃中“西強”戰略中*重要的一步，2011年隨著海口市政府的進駐，開啟了西海岸板塊5年的高速發展期，未來這里將建成集行政服務、總部經濟、主題商業、休閑旅游、娛樂度假為一體的CBD核心區。

在交通上，鳳凰悅海被海陸空三維立體的交通全面覆蓋，項目毗鄰濱海大道，距離海口高鐵站和火車站僅約3.8公里，距離美蘭機場約40公里；在旅游度假配套上，擁有國際會展中心及星級酒店群、環球100主題影城、金沙灣BRD等：在生活配套上，南臨市政規劃公園、18萬方帶狀中央挺秀公園、4400畝五源河森林公園等三大公園環抱，海口遠大購物中心滿足一站式的購物消費需求，海南省腫瘤醫院、海南省兒童醫院、五源河學校等滿足區域居住者的醫療、教育需求。

回歸產品，依靠過硬品質打造市場口碑成為海南房地產市場的發展趨勢。