海南省人民政府

關于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見

瓊府〔2017〕76號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

為深入貫徹習近平總書記系列重要講話精神，認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署和省第七次黨代會、省委七屆二次全會精神，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進一步深化“兩個暫停”政策，推動我省房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)布局、調結構、提品質、去庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，結合當前實際，提出以下意見。

一、準確把握當前形勢，切實抓好房地產(chǎn)市場調控工作

實施“兩個暫停”政策以來，我省房地產(chǎn)去庫存工作取得明顯成效，全省商品住宅庫存去化期總體已下降至合理區(qū)間。目前房地產(chǎn)市場調控工作的重點已從去庫存為主轉向調整優(yōu)化結構，保持平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。各市縣政府、省直有關單位要準確把握當前房地產(chǎn)市場形勢，精準發(fā)力、定向施策，切實抓好房地產(chǎn)市場調控工作。要深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。短期要更加重視對需求側的管理，引導好市場預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場;中長期要調整和優(yōu)化房地產(chǎn)供給體系，實現(xiàn)市場動態(tài)均衡。要按照供給側結構性改革的總體思路，進一步深化“兩個暫停”政策，堅持以生態(tài)環(huán)境保護為前提，充分發(fā)揮我省“三大優(yōu)勢”，調整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結構、產(chǎn)品結構、租售結構，嚴控低端供應，完善配套設施，提升開發(fā)品質，促進房地產(chǎn)業(yè)提質增效、轉型發(fā)展，同時妥善解決好本地中低收入住房困難家庭和人才住房問題，實現(xiàn)從住有所居向住有宜居轉變。

二、繼續(xù)深化“兩個暫停”政策，實行商品住宅建設總量調控和加強土地供應管理

(一)實行商品住宅年度建設指導性計劃管理。從2017年下半年起，由省住房城鄉(xiāng)建設廳根據(jù)海南省總體規(guī)劃、海南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以及全省年度固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增長目標、本地居民住房保障需求等，合理確定全省商品住宅(含酒店式公寓，下同)建設規(guī)模，并綜合考慮各市縣人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源承載力、基礎和公共服務設施配套、房地產(chǎn)業(yè)結構、房地產(chǎn)開發(fā)品質、房地產(chǎn)市場運行、商品住宅銷售量、庫存去化期等因素，確定非中部生態(tài)核心區(qū)市縣商品住宅建設指導性計劃并下達實施。對北部“海澄文”一體化綜合經(jīng)濟圈、南部“大三亞”旅游經(jīng)濟圈、東西部中心城市和人口規(guī)模較大的市縣，以及資源條件好、配套設施完善、房地產(chǎn)開發(fā)結構優(yōu)、商品住宅品質高、市場運行平穩(wěn)、庫存去化期短的市縣，給予適當傾斜和支持。

永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，由省住房城鄉(xiāng)建設廳會同省規(guī)劃委、省國土資源廳等部門，結合中部生態(tài)核心區(qū)四個市縣存量商品住宅用地等情況另行制定實施方案，報經(jīng)省政府同意后印發(fā)實施。省發(fā)展改革、規(guī)劃、財政、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設等部門要研究四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣嚴控商品住宅建設后經(jīng)濟社會平穩(wěn)健康發(fā)展問題。

(二)實行年度商品住宅用地計劃管理。對四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，停止辦理新增商品住宅用地審批;其余市縣實行年度商品住宅用地計劃管理。年度商品住宅用地計劃包括年度農(nóng)用地轉為商品住宅建設用地計劃，以及年度商品住宅用地供應計劃。年度農(nóng)用地轉為商品住宅建設用地計劃，根據(jù)市縣已辦理農(nóng)用地轉為商品住宅用地審批手續(xù)的土地供應率等情況確定;年度商品住宅用地供應計劃，根據(jù)商品住宅年度建設指導性計劃、存量商品住宅用地規(guī)模、商品住宅用地開發(fā)效益等情況確定。對存量商品住宅用地規(guī)模較大、開發(fā)效益較低的市縣，相應減少直至暫停新增商品住宅用地供應。市縣政府根據(jù)商品住宅年度建設指導性計劃編制本市縣年度商品住宅用地計劃，并報省國土資源廳審核。

通過土地一級市場出讓的商品住宅用地以及已供應建設用地改為商品住宅用地，其用地面積規(guī)模合計不得超過下達的年度商品住宅用地供應計劃指標。

(三)加大存量商品住宅用地分類引導力度。鼓勵市縣特別是四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣通過依法調整土地用途，引導已供應的存量商品住宅用地用于發(fā)展旅游、文化、教育、醫(yī)療、養(yǎng)生、商業(yè)等經(jīng)營性房地產(chǎn)，促進房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展。對因規(guī)劃調整等因素，不能繼續(xù)用于商品住宅開發(fā)的存量商品住宅用地，市縣政府可以通過依法收回土地使用權、置換、延長動工開發(fā)期限、安排臨時使用等方式處置。但屬于依法應當無償收回的閑置土地，應當依法進行處置。

(四)調整商品住宅項目規(guī)劃報建審查程序。對《海南省人民政府關于繼續(xù)落實“兩個暫停”政策進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》(瓊府〔2016〕113號，以下簡稱“113號文”)關于商品住宅規(guī)劃報建項目的審查程序進行調整。省住房城鄉(xiāng)建設廳和省國土資源廳不再對各市縣商品住宅規(guī)劃報建項目進行審查，由各市縣政府及其規(guī)劃部門根據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設廳下達的年度商品住宅建設指導性計劃，嚴格按照相關法定程序及“113號文”規(guī)定的規(guī)劃報建條件實施具體項目審批，并報省規(guī)劃委和省住房城鄉(xiāng)建設廳備案。各市縣商品住宅規(guī)劃報建審批規(guī)模不得超過年度商品住宅建設指導性計劃確定的規(guī)模。

三、調整優(yōu)化房地產(chǎn)結構，引導房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展

(一)調整優(yōu)化房地產(chǎn)區(qū)域結構。組織編制全省房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，促進海南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。根據(jù)全省“多規(guī)合一”要求，按照“兩級優(yōu)先、東西部適度、中部嚴控”的原則，推動形成南北兩極引領、東西部優(yōu)勢互補、功能配套、協(xié)調聯(lián)動格局。北部“海澄文”一體化綜合經(jīng)濟圈，綜合發(fā)展居住、旅游、商業(yè)、辦公、會展等各類房地產(chǎn);南部“大三亞”旅游經(jīng)濟圈，重點發(fā)展與旅游、文體、健康、醫(yī)療、養(yǎng)生結合的房地產(chǎn);東部地區(qū)，適度發(fā)展以旅游、會展、醫(yī)療、養(yǎng)生為特色的房地產(chǎn);西部地區(qū)，適度發(fā)展產(chǎn)業(yè)配套與旅游度假相結合的房地產(chǎn);中部生態(tài)核心區(qū)，永久停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。

各市縣政府要根據(jù)當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和資源承載能力，控制好房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏。嚴格執(zhí)行海南省總體規(guī)劃，從規(guī)劃源頭控制好房地產(chǎn)開發(fā)邊界和空間布局，加強重點區(qū)域開發(fā)的規(guī)劃管控。嚴格執(zhí)行生態(tài)保護紅線區(qū)相關規(guī)定，加強對海岸帶、中部生態(tài)核心區(qū)、濱水(湖庫)地帶和各類保護區(qū)、重點景區(qū)、旅游度假區(qū)等關鍵區(qū)域，以及工業(yè)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域的規(guī)劃管控。海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地嚴禁用于開發(fā)商品住宅。對生態(tài)紅線區(qū)周邊，以及工業(yè)開發(fā)區(qū)、工廠、機場、公路、鐵路、污水和垃圾處理場等周邊可能影響居住環(huán)境質量的區(qū)域，嚴格控制商品住宅開發(fā)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊可在符合規(guī)劃及環(huán)保等相關要求的前提下，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，適當增加產(chǎn)城融合區(qū)的房地產(chǎn)供給，帶動人口向產(chǎn)城融合區(qū)轉移。

(二)調整優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結構。逐步降低商品住宅在房地產(chǎn)開發(fā)中的比重，積極發(fā)展租賃型住房、度假型酒店、健康養(yǎng)生社區(qū)等各類經(jīng)營性地產(chǎn);鼓勵發(fā)展分時度假、在線租賃、房屋分享等各類共享型住房產(chǎn)品;配套發(fā)展商業(yè)、辦公及各類公共服務設施類地產(chǎn)。促進房地產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游度假、文化體育、教育科技、醫(yī)療健康、商務會展等融合發(fā)展，實現(xiàn)從單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)融合的轉變。結合美麗鄉(xiāng)村建設，大力發(fā)展民宿經(jīng)濟，依托特色資源開發(fā)具有當?shù)仫L情、民俗文化特色的民宿客棧、休閑驛站、小型精品酒店等，引導更多“候鳥型”島外居民到美麗鄉(xiāng)村和民宿休閑度假。

嚴禁以發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村等各種名義變相開發(fā)商品住宅。美麗鄉(xiāng)村嚴禁批準新建商品住宅，特色小鎮(zhèn)原則上不得批準新建商品住宅。嚴禁以產(chǎn)權式酒店的名義變相開發(fā)商品住宅，自本意見施行之日起，停止產(chǎn)權式酒店項目規(guī)劃報建審批。

(三)調整優(yōu)化房地產(chǎn)租售結構。加快培育發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度。支持企業(yè)通過新建、自持、租賃、購買等方式多渠道籌集房源，加大租賃住房供給，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，促進平抑住房租金價格，進而平抑銷售價格，防止市場過熱。充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用，支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)。加快建立住房租賃信息政府服務平臺，為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務。加快實行房屋租賃合同網(wǎng)簽備案，加強租賃市場監(jiān)管，規(guī)范租賃市場秩序。

各市縣政府要結合當?shù)貙嶋H，逐步提高商品住宅租賃比例，降低出售比例。從2018年起，對人口凈流入較大的市縣，省住房城鄉(xiāng)建設廳在下達商品住宅年度建設指導性計劃時，應提出商品住宅租售比例。各市縣新出讓的商品住宅用地，可將租賃型住房建設比例作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件，在土地成交后，由市縣規(guī)劃、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設、房地產(chǎn)管理等部門依職責按租賃型住房的建設要求與土地競得人簽訂協(xié)議，督促其履行責任，并在后期項目建設中嚴格監(jiān)督落實。

四、提高項目開發(fā)標準，促進提升房地產(chǎn)產(chǎn)品品質

(一)提高房地產(chǎn)項目設計開發(fā)水平。加強規(guī)劃設計管理，提高城市設計和建筑設計水平。加強建筑風貌設計，鼓勵開發(fā)外形美觀、風貌與周邊環(huán)境契合的房地產(chǎn)產(chǎn)品，打造獨具海南特色的建筑景觀。嚴格把關房地產(chǎn)項目的容積率、綠地率、密度、高度、體量、色彩、建筑風格等，加強對建筑物外立面規(guī)劃管控，原則上不再審批全玻璃幕墻建筑項目。加強商品住宅小區(qū)居住環(huán)境設計，提高園林綠化水平，提升小區(qū)開發(fā)品質。進一步嚴格控制小戶型商品住宅審批，具體實施細則由省住房城鄉(xiāng)建設廳會同省規(guī)劃委另行制定。

(二)推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。大力推進裝配式建筑發(fā)展，堅持標準化設計、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理、智能化應用，全面實施商品住宅全裝修并切實加強監(jiān)管，大力培育裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地，發(fā)展建筑領域綠色供應鏈，推進建筑技術創(chuàng)新，深化建設管理體制改革，推動建造方式實現(xiàn)根本轉變，促進建筑業(yè)轉型升級和可持續(xù)發(fā)展。積極推進綠色建材的應用，大力發(fā)展綠色建筑和綠色生態(tài)小區(qū)，推動房地產(chǎn)項目對綠色低碳、節(jié)能環(huán)保、智能化、互聯(lián)網(wǎng)等技術應用，建設高品質智慧型社區(qū)。

(三)提高商品房預售條件。自本意見施行之日起，新取得出讓用地開發(fā)建設的商品住宅項目中，除采取裝配式建造方式建造的建筑可按我省原預售許可條件批準預售外，其余建筑應在主體工程封頂后方可批準預售。鼓勵現(xiàn)有在建項目、存量用地開發(fā)項目提高預售條件，并優(yōu)先支持現(xiàn)房銷售。

五、嚴格開發(fā)建設管理，不斷完善配套設施

(一)制定配套設施規(guī)劃設計標準。在國家現(xiàn)有技術規(guī)范和標準的基礎上，由省規(guī)劃、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設、教育、文化廣電出版體育、衛(wèi)生計生、水務、生態(tài)環(huán)保、通信等部門結合海南實際，制定我省新建住宅小區(qū)基礎和公共服務配套設施規(guī)劃設計標準，指導各市縣政府按標準完善路網(wǎng)、光網(wǎng)、電網(wǎng)、氣網(wǎng)、水網(wǎng)“五網(wǎng)”基礎設施和教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用、行政管理等公共服務設施建設。

(二)加大配套設施建設力度。各市縣政府要切實加大基礎設施和公共服務設施建設力度，嚴格按照國家和我省有關規(guī)定、規(guī)范和標準要求，對現(xiàn)有已開發(fā)區(qū)域的配套設施進行全面評估，對配套設施建設未達到相關要求的區(qū)域，要求限期整改補建。新建商品住宅項目要按照城鄉(xiāng)規(guī)劃有關法律法規(guī)和規(guī)劃設計規(guī)范、標準，配套建設公共服務設施。各市縣規(guī)劃部門在提出商品住宅項目用地規(guī)劃條件時，要明確開發(fā)企業(yè)須配建的公共服務設施建設內容和建設標準等要求。配套公共服務設施建設應作為土地出讓的條件載入招拍掛交易文件。

商品住宅用地出讓前，市縣政府應當組織國土資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設、水務、生態(tài)環(huán)保等部門，以及水、電、路建設主管部門(或基礎設施建設企業(yè))對土地出讓方案進行集體審議。項目用地已確認通水、通電、通路，完成土地平整，具備動工開發(fā)必需的基礎設施條件，落實污水和垃圾處理等設施建設方案，有條件的地區(qū)還需落實光纖、燃氣等設施建設方案后方可出讓。

各市縣政府要加快城鎮(zhèn)配套污水收集管網(wǎng)建設和污水處理廠提標改造，對城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)未能鋪設到位，或污水沒有排放去向等可能導致污水亂排與變相排污的區(qū)域，不得出讓房地產(chǎn)開發(fā)建設用地。

六、加大市場監(jiān)管力度，規(guī)范市場秩序和防范市場風險

(一)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。各市縣政府要在全面實施新建商品房交易合同網(wǎng)簽備案的基礎上，加快推進二手房交易、房屋租賃合同網(wǎng)簽備案，構建完整的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。要嚴格執(zhí)行商品房預售資金監(jiān)管制度，并加快建立二手房交易資金監(jiān)管制度，規(guī)范交易資金監(jiān)管和使用。加強住房城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、國土資源、工商、物價、稅務、金融等部門聯(lián)動，開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治，對房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售、驗收、辦證等環(huán)節(jié)進行監(jiān)管和整治，更加嚴厲地打擊虛假宣傳、違法廣告、哄抬房價、捂盤惜售等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。加快房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系建設，實施房地產(chǎn)行業(yè)相關企業(yè)信用管理，建立信用評價機制，完善信用信息錄入和評價辦法，實現(xiàn)信用信息交換共享，并納入全國信用信息共享平臺(海南)，向社會公布;建立守信激勵和失信懲戒機制，根據(jù)信用狀況實行分類分級、動態(tài)監(jiān)管。

(二)防范化解房地產(chǎn)風險。省直有關部門和各市縣政府要加強對房地產(chǎn)市場的動態(tài)監(jiān)測、統(tǒng)計和分析，房地產(chǎn)銷售量價出現(xiàn)異常波動時，要及時出臺和調整完善限購、限轉讓、金融政策等措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。對資金緊張、銷售異常、矛盾糾紛較多的房地產(chǎn)項目要進行重點監(jiān)控，并根據(jù)情況制定風險應對預案，及時研究應對措施，及早化解市場風險。督促轄區(qū)銀行嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款名單制，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域。嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構從事首付貸、過橋貸等場外配資金融業(yè)務，防止放大金融杠桿，防范化解金融風險。加強輿論正面引導，及時主動澄清不實報道，穩(wěn)定市場預期。

(三)嚴格執(zhí)行商品住宅價格備案管理。已達到預售條件的新建商品住宅項目，須按照相關規(guī)定到當?shù)匚飪r部門進行預售價格備案后，方可核發(fā)預售許可證。嚴格按“一房一價”進行價格備案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在標價之外加收任何未標明的費用。取得預售許可證的項目，不得擅自提高預售價格。對超出備案價格、擅自提價的，依照有關規(guī)定采取責令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預售許可證等行政管理措施。

七、健全住房保障，妥善解決本地中低收入住房困難家庭和人才的住房問題

(一)健全住房保障供應體系。以全面建設小康社會、實現(xiàn)島內居民“住有宜居”為宗旨，通過發(fā)放租賃補貼、建設公租房、自住型商品住宅、共有產(chǎn)權住宅等多種形式，建立健全與本地居民收入水平相適應的住房保障體系，解決本地中低收入住房困難家庭的住房問題。各市縣政府要繼續(xù)做好住房保障工作，進一步推進棚戶區(qū)改造，并加快在建保障性住房項目及配套設施建設，及時建成分配入住。實行實物保障與租賃補貼并舉，房源不足、供求矛盾突出的市縣，可采取適當新建、購買或長期租賃存量商品住宅等多種方式籌集公租房房源;同時進一步加大城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補貼發(fā)放工作力度，實現(xiàn)應保盡保。

保障性住房項目、列入省棚改計劃的棚戶區(qū)改造項目中在拆除舊房的原址上建設的商品住宅項目、征地及拆遷補償安置住宅項目、面向本地居民銷售的自住型商品住宅和共有產(chǎn)權住宅項目，不受本意見關于商品住宅年度建設指導性計劃和年度商品住宅用地計劃限制。

(二)加大人才住房支持力度。根據(jù)我省有關人才住房政策規(guī)定，切實解決好高層次人才、急需緊缺人才等人才住房問題。探索成立不動產(chǎn)投資信托基金，財政資金與金融資本相結合，引導帶動社會資本增加投入，通過市場化運作，收購或租賃閑置、庫存商品住宅首先用于解決從省外引進的高層次人才或急需緊缺人才的住房問題。

八、其他要求

(一)2017年下半年非中部生態(tài)核心區(qū)市縣的商品住宅規(guī)劃報建控制規(guī)模和用地計劃，由省住房城鄉(xiāng)建設廳、省國土資源廳分別根據(jù)本意見相關要求予以確定并下達實施。

(二)省直有關單位要加強房地產(chǎn)方面的政策研究和儲備，各市縣政府要切實承擔起房地產(chǎn)市場調控的主體責任，落實好本意見有關要求，并結合本地實際出臺政策措施，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

(三)省規(guī)劃委、省國土資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳等單位要加強對各市縣商品住宅規(guī)劃報建、用地供應和商品住宅建設的指導和監(jiān)督檢查，對未嚴格執(zhí)行本意見和“兩個暫停”政策相關規(guī)定，違規(guī)審批、超出規(guī)模審批或弄虛作假的進行約談，問題嚴重的提請省政府約談和問責。

(四)本意見自印發(fā)之日起施行。此前省政府和省直有關部門相關規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準。本意見具體應用中的問題，由省規(guī)劃委、省國土資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳按職責負責解釋。

海南省人民政府

2017年9月28日