個(gè)人住房按揭貸款，是樓市晴雨表之一。記者梳理上市銀行半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前個(gè)人房貸呈現(xiàn)“規(guī)模降”“利率升”的特點(diǎn)。房貸收縮對(duì)購(gòu)房者有哪些影響？促進(jìn)樓市降溫的同時(shí)如何滿足剛需的合理需求？未來(lái)個(gè)人房貸走勢(shì)如何？

（圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）

個(gè)人房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些變化？

由于風(fēng)險(xiǎn)低，房貸一直以來(lái)都是銀行眼中的“香餑餑”。去年全年以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款占全國(guó)新增貸款的比重達(dá)到45%。而這一勢(shì)頭目前正在發(fā)生改變。

梳理上市銀行剛剛發(fā)布的半年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，多家銀行的個(gè)人住房貸款增速在放緩。截至上半年末，中信銀行個(gè)人房貸余額4825億元，增長(zhǎng)占全部個(gè)人貸款增量的比重比上年減少16.6個(gè)百分點(diǎn)；浦發(fā)銀行個(gè)人房貸余額5096億元，占全部個(gè)人貸款的比重比去年末降低3.62個(gè)百分點(diǎn)；招商銀行個(gè)人住房貸款余額7999億元，較上年末增長(zhǎng)11.05%，增速放緩。

從區(qū)域看，北京等熱點(diǎn)城市的房貸規(guī)模收縮明顯。北京銀監(jiān)局副局長(zhǎng)蔣平表示，近幾個(gè)月北京市個(gè)人住房貸款發(fā)放金額持續(xù)回落，6月份的發(fā)放金額較3月下降約三成。

不僅規(guī)模縮減，以前司空見(jiàn)慣的房貸利率折扣也難覓蹤影。中信銀行半年報(bào)顯示，上半年新發(fā)放住房按揭貸款加權(quán)平均利率4.55%，比上年提升0.09個(gè)百分點(diǎn)。

記者從廣州、深圳等地的多家商業(yè)銀行了解到，大部分銀行首套房貸利率維持在基準(zhǔn)至上浮10%的水平，二套房貸款利率則上浮10%至30%不等。

“融360”發(fā)布的報(bào)告顯示，7月全國(guó)首套房平均利率為4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.02倍，環(huán)比上升2.25%，同比上升12.38%。

房屋中介機(jī)構(gòu)明顯感受到部分銀行房貸“額度降”“放款慢”。“自6月份以來(lái)，銀行放款速度明顯放緩，有的客戶等了三個(gè)月貸款還沒(méi)有下來(lái)。”中原地產(chǎn)代理(深圳)有限公司董事總經(jīng)理鄭叔倫說(shuō)。

房貸收緊，會(huì)否誤傷“剛需”？

額度吃緊、利率提高、放款變慢，房貸政策收緊毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)增加購(gòu)房者的壓力。

剛剛在廣州購(gòu)買(mǎi)首套房的吳小姐告訴記者，她在7月底向一家稱(chēng)可提供95折貸款的銀行提交了貸款申請(qǐng)，但層層審批后，銀行在8月中旬告知她折扣無(wú)法落實(shí)，且利率上浮5%。這意味著，180萬(wàn)元的貸款，按照等額本息還款法，貸款期限25年計(jì)算，利率上浮后，吳小姐要多還15萬(wàn)元的利息，每月月供增加511元。

不僅是利率的上浮，首付比例的提高對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是不小的壓力。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于當(dāng)前部分城市采取“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，很多在老家已經(jīng)購(gòu)房的群體，到大城市繼續(xù)購(gòu)房，首付比例就會(huì)很高，如果利率也同時(shí)提高，對(duì)這類(lèi)剛需群體來(lái)說(shuō)壓力不小。

房貸利率尤其首套房利率的提高，會(huì)否“誤傷”剛需？中國(guó)社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年以來(lái)，在金融去杠桿、貨幣政策穩(wěn)健中性的背景下，市場(chǎng)資金價(jià)格整體處于上行趨勢(shì)，勢(shì)必會(huì)傳導(dǎo)到包括住房按揭貸款在內(nèi)的信貸市場(chǎng)上。

“房貸利率的提高，不能簡(jiǎn)單看做是房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，這和整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)。”曾剛說(shuō)，“目前來(lái)看，保護(hù)剛需，主要是保障對(duì)剛需貸款規(guī)模的供給，讓商業(yè)銀行以較低的利率水平向剛需放貸不具有商業(yè)可持續(xù)性。”他說(shuō)。

事實(shí)上，監(jiān)管部門(mén)一直要求銀行實(shí)施差異化的住房信貸政策。銀監(jiān)會(huì)政策研究局副局長(zhǎng)徐潔勤表示，要牢牢把握住住房居住屬性，分類(lèi)調(diào)控，因地因城施策，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化住房信貸政策，同時(shí)大力支持居民自住和進(jìn)城人群購(gòu)房需求等。

北京銀監(jiān)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月發(fā)放的個(gè)人住房貸款中，對(duì)無(wú)房群體發(fā)放的貸款金額占比83.11%、貸款戶數(shù)占比81.17%，兩項(xiàng)占比均環(huán)比明顯提高。

樓市調(diào)控持續(xù)，房貸怎么走？

在各項(xiàng)調(diào)控政策持續(xù)作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。7月份，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)熱點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，各類(lèi)收緊政策會(huì)提高購(gòu)房的成本和門(mén)檻，對(duì)一些投資投機(jī)需求會(huì)產(chǎn)生明顯的抑制作用。而對(duì)一些有著迫切改善性需求的購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)依然是不能承受之重。

準(zhǔn)備生二胎的北京劉女士告訴記者，家里的常住人口未來(lái)不會(huì)少于6人，現(xiàn)在87平方米的住房不夠住。但如果再買(mǎi)房，每月固定支出得將近3萬(wàn)元，著實(shí)有些承受不起。

曾剛表示，今年房貸增速較去年會(huì)有大幅放緩，一方面和房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)，另一方面也和銀行自身貸款結(jié)構(gòu)的主動(dòng)調(diào)整有關(guān)。“實(shí)際上，不考慮監(jiān)管部門(mén)的指導(dǎo)要求，從自身收益和流動(dòng)性管理的角度出發(fā)，銀行也會(huì)主動(dòng)進(jìn)行資產(chǎn)配置的調(diào)整。”他表示，在資金成本上升、負(fù)債期限越來(lái)越短的情況下，銀行發(fā)放收益率不高、期限長(zhǎng)的住房按揭貸款的意愿在下降。

房地產(chǎn)調(diào)控是一盤(pán)大棋局，金融手段只是工具之一。專(zhuān)家表示，政府各部門(mén)應(yīng)協(xié)同發(fā)力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，住房、土地、金融、財(cái)稅、租賃等配套改革要組合發(fā)力，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。