2017年悄然過(guò)半，因城施策、多端發(fā)力的樓市調(diào)控在各地的實(shí)踐探索中不斷演變。限貸、限購(gòu)、限售等“減法”措施在需求端發(fā)酵的同時(shí)，近期，部分一二線城市頻頻在供給端做“加法”——加快新盤(pán)入市、增加土地供應(yīng)等，對(duì)平衡供需、穩(wěn)房?jī)r(jià)起到重要作用。

北京促在途項(xiàng)目入市 熱點(diǎn)城市或跟進(jìn)

近日，北京市住建委發(fā)文提出，在做好房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端調(diào)控的同時(shí)，將大力增加市場(chǎng)供應(yīng)放在非常顯著的位置。

3月起，北京市住建委全面啟動(dòng)了“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市項(xiàng)目”協(xié)調(diào)推進(jìn)工作，促進(jìn)在途商品住宅項(xiàng)目盡早開(kāi)工、入市。官方數(shù)據(jù)顯示，處在這兩個(gè)階段的房源分布在389個(gè)項(xiàng)目中，初步統(tǒng)計(jì)有20萬(wàn)套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。

“這是北京3·17系列‘減法’調(diào)控背景下，做的一個(gè)‘加法’操作，力圖從供給端出手調(diào)控。”中原地產(chǎn)首席分析師告訴記者。

同時(shí)，為進(jìn)一步提高房屋供給轉(zhuǎn)化效率，讓清單項(xiàng)目盡早入市。北京市住建委6月27日發(fā)文稱(chēng)，凡列入清單的商品住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得一個(gè)施工許可后，可以對(duì)應(yīng)辦理兩次預(yù)售許可。

“該舉措意在全面放寬預(yù)售，加快部分在途房源的供應(yīng)量。”該分析師說(shuō)，之前的預(yù)售證政策是：申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，施工進(jìn)度要求地上規(guī)劃層數(shù)7層(含)以下的，要達(dá)到主體架構(gòu)封頂；8層(含)以上的，要達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上。

除北京外，在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)有所動(dòng)作的城市還包括沈陽(yáng)和上海。

上海于近日出手規(guī)范預(yù)售價(jià)格，要求取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，在10日內(nèi)公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋的價(jià)格。2016年8月，沈陽(yáng)商品房預(yù)售許可審批縮短至8天，同時(shí)，信譽(yù)好的房企預(yù)售許可審批要件從10個(gè)減少至8個(gè)。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，目前針對(duì)供給效率施政的城市還不多，關(guān)鍵在于很多中小城市擔(dān)心庫(kù)存過(guò)剩問(wèn)題，一旦放開(kāi)預(yù)售，會(huì)增加項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。“但熱點(diǎn)城市房屋需求較高，資金到位可馬上開(kāi)工，所以類(lèi)似政策預(yù)計(jì)會(huì)在15個(gè)熱點(diǎn)城市推進(jìn)。”

一二線城市加快供地節(jié)奏 補(bǔ)庫(kù)存

到底哪些城市需要補(bǔ)庫(kù)存呢？該人士認(rèn)為，理論上，房屋存銷(xiāo)比低于12個(gè)月就需要補(bǔ)庫(kù)存。根據(jù)研究院70城庫(kù)存變動(dòng)數(shù)據(jù)，5月份存銷(xiāo)比低于12月的城市就有35個(gè)，且不僅有北京、上海、廣州、南京、重慶等熱點(diǎn)一二線城市，還囊括九江、茂名、常德等三四線城市。

“一線和部分二線城市前期去庫(kù)存加快，未來(lái)隨著土地供應(yīng)的增加，補(bǔ)庫(kù)存需求上升。”中國(guó)銀行近日發(fā)布的經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告建議，未來(lái)政策在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí)，應(yīng)注重發(fā)揮土地供應(yīng)、機(jī)制建設(shè)等供給手段的作用。

而從上半年一二線城市的土地供應(yīng)來(lái)看，供地節(jié)奏確實(shí)明顯加快。

中國(guó)指數(shù)研究院*新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地11481宗，同比減少10%，但一線城市較去年同期增供明顯。另外，土地出讓金(收金)排名前20城成交總額為8312億元，同比增加兩成。其中，北京半年度收金1006.2億元，已超去年全年；一線城市均有入榜，二線城市則是榜單主力，武漢、重慶、杭州收金過(guò)600億元入圍前五。

單看北京一地，數(shù)據(jù)變化更為明顯，半年供地?cái)?shù)量已超去年全年。據(jù)某研究機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，上半年北京土地供應(yīng)達(dá)65宗，半年供應(yīng)量較2016年全年的44宗還多出了21宗。

“北京土地供應(yīng)量的增加是意料之中。”該研究機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)還指出，在供應(yīng)量加大之時(shí)，北京土地市場(chǎng)拍賣(mài)規(guī)則的創(chuàng)新，對(duì)穩(wěn)定地價(jià)起到重要作用。限房?jī)r(jià)、限地價(jià)，競(jìng)企業(yè)自持商品住房面積比例，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等成為北京土地拍賣(mài)的標(biāo)配。

在相關(guān)調(diào)控政策的作用下，一二線城市土地溢價(jià)率明顯下調(diào)。他說(shuō)，武漢、北京、南京、合肥、天津、重慶、上海、蘇州等熱點(diǎn)城市在2017年上半年的土地溢價(jià)率，較2016年同期明顯降低。

自住房、公租房集中入市 穩(wěn)市場(chǎng)

作為樓市做“加法”的關(guān)鍵一環(huán)，自住房、公租房等保障性住房的建設(shè)，在平衡市場(chǎng)供需、保障居民“住有所居”等方面起著重要作用。

以北京為例，4月7日，北京首次發(fā)布未來(lái)五年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，在這個(gè)計(jì)劃中，未來(lái)五年北京供應(yīng)住宅用地將達(dá)6000公頃，其中自住型商品房將供地1020公頃，擬建25萬(wàn)套自住房。

北京市住建委*新數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京保障房新開(kāi)工37524套，完成年度5萬(wàn)套建設(shè)籌集任務(wù)的75%；竣工65676套，完成年度6萬(wàn)套任務(wù)的109%，其中公租房14159套、產(chǎn)權(quán)類(lèi)保障房33686套、棚改安置房17831套。

不僅如此，4月推出的“新北京人”專(zhuān)項(xiàng)配租舉措，將有針對(duì)性的解決部分非京籍無(wú)房職工的居住需求，進(jìn)而降低購(gòu)房需求。

記者注意到，截至目前，北京已分兩批發(fā)布了專(zhuān)供“新北京人”的公租房房源，涵蓋燕保馬泉營(yíng)家園、高米店家園和房山樂(lè)活雅苑3個(gè)項(xiàng)目至少360套房源。

除北京外，上海、廣西、沈陽(yáng)等地也先后增加保障性住房供應(yīng)。3月，上海公布2017年公租房分配新指標(biāo)，將新增分配供應(yīng)公租房約1萬(wàn)套，解決各類(lèi)人才階段性居住困難；沈陽(yáng)也新增租賃住房補(bǔ)貼5000戶(hù)，其中公租房租賃補(bǔ)貼4500戶(hù)；6月，廣西提出全年要完成公共租賃住房新增分配入住5.16萬(wàn)套以上。

“從保障房的供給來(lái)看，一線城市在供應(yīng)目標(biāo)和供應(yīng)節(jié)奏上都表現(xiàn)不錯(cuò)，住房保障工作完成情況較好。”上述人士認(rèn)為，后續(xù)住房保障會(huì)在公租房建造基礎(chǔ)上，出現(xiàn)完全市場(chǎng)化運(yùn)作的自持型住房，也算是供應(yīng)端調(diào)控的一個(gè)新現(xiàn)象。

今年4月，住建部也曾對(duì)公租房施工、投用做出指示，明確今年我國(guó)將加快公租房竣工和分配入住，年內(nèi)完成公租房新增分配200萬(wàn)套。住建部副部長(zhǎng)陸克華當(dāng)時(shí)表示，要繼續(xù)加大對(duì)公租房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度，確保被支持的公租房項(xiàng)目年底前達(dá)到交付使用條件。