從舉牌拿下“地王”到雄心勃勃開發(fā)，從樓市低迷到項(xiàng)目“半拉子”6年，從債務(wù)纏身到一元錢轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，從法院查封土地到“接盤俠”迂回開發(fā)……海南省澄邁縣“地王”房地產(chǎn)項(xiàng)目——“永升·濱海城”究竟經(jīng)歷過什么？

它是上個世紀(jì)90年代初之后，海南省第二輪“圈地潮”落下的“后遺癥”。有人說，不是每一個“地王”項(xiàng)目都是那么好玩的。

2.7億元拿下縣域“地王”，被批“太瘋狂”

盡管占地面積不到100畝，但這處位于省會海口市與澄邁縣接壤“黃金地段”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻飽受外界關(guān)注和非議。

這個縣域“地王”頗具故事性。2010年9月的一天，海南省老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)境內(nèi)一塊面積約93畝的土地使用權(quán)對外競拍。老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于“世界長壽之鄉(xiāng)”——海南省澄邁縣境內(nèi)，與海口市城郊接壤，地理位置和區(qū)域優(yōu)勢十分明顯。

海南永升達(dá)投資有限公司(以下簡稱“永升達(dá)公司”)相關(guān)負(fù)責(zé)人魏先生告訴中國房地產(chǎn)報記者，由于位于老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，加上海南國際旅游島宣布后，這塊地引起了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注。

“在競拍現(xiàn)場，幾十家房地產(chǎn)開發(fā)公司輪流舉牌競買。”魏先生回憶稱，經(jīng)過幾輪舉牌，這塊地*后以近2.7億元的價格成交。而這塊土地使用權(quán)的競得者，就是永升達(dá)公司。

2.7億元的成交價，也成就了該地塊的縣域“地王”位置。“一畝地的價格高達(dá)二三百萬元，比附近任何一塊地的價格都高出很多，是當(dāng)時澄邁縣的‘地王’。”魏先生認(rèn)為，公司當(dāng)時高價位舉牌競拍的行為“太瘋狂”，“按照當(dāng)?shù)卣南敕ǎ芘膫€幾千萬的價格就了不得了。”

中國房地產(chǎn)報記者了解到，2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》。作為國家的重大戰(zhàn)略部署，我國計(jì)劃在2020年將海南省初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。

而對于許多房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這也許是一個千載難逢的機(jī)遇。自上個世紀(jì)90年代初海南省“房地產(chǎn)泡沫”之后，海南島上再次掀起房地產(chǎn)商“圈地”開發(fā)熱潮。

永升達(dá)公司就是那個時期眾多“頭腦發(fā)熱”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表。這塊“地王”*終被確定開發(fā)“永升·濱海城”房地產(chǎn)項(xiàng)目。在澄邁縣政府網(wǎng)站過往新聞報道中，“永升·濱海城”項(xiàng)目均列為該縣重點(diǎn)項(xiàng)目予以報道。

開發(fā)商債務(wù)纏身被列“黑名單”

按照企業(yè)當(dāng)初的規(guī)劃，該地塊項(xiàng)目分兩期開發(fā)：建設(shè)6棟29層住宅樓、一棟大型綜合性商場、一棟27層高的星級酒店，以及一所幼兒園，小區(qū)內(nèi)配有溫泉、健身娛樂設(shè)施、游泳池及地下停車場等。

然而，“永升·濱海城”項(xiàng)目并沒有想象中那么順利，在開發(fā)項(xiàng)目一期時就出現(xiàn)了資金困難，建著建著就成了“半拉子”工程。以至于永升達(dá)公司在2013年對外銷售200多套房子后，遲遲交不了房而引發(fā)購房者集體抗議。

記者了解到，在企業(yè)勇奪“地王”開發(fā)“永升·濱海城”之前，永升達(dá)公司還在海口市區(qū)開發(fā)了“永升華府”房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)知情人士稱，永升達(dá)公司在該項(xiàng)目上確實(shí)掘了“一桶金”。

“企業(yè)債務(wù)纏身，項(xiàng)目難以繼續(xù)，完全是盲目擴(kuò)張釀成的結(jié)果。”福建商人劉月華告訴中國房地產(chǎn)報記者，在開發(fā)上述樓盤的過程中，永升達(dá)公司陸續(xù)向劉月云、施建龍、劉興來借款，因?yàn)槲窗凑战杩詈贤s定還款，后者將永升達(dá)公司及其法定代表人林某某訴至法院。經(jīng)海口市中級人民法院和海南省高級人民法院審理，終審判決永升達(dá)公司及其法定代表人林某某應(yīng)償還上述借款本息約2800萬元。

對永升達(dá)公司追討債務(wù)的，不僅僅是上述債主。海南盛騰建筑安裝工程有限公司負(fù)責(zé)人陳先生則稱，永升達(dá)公司在開發(fā)“永升華府”及“永升·濱海城”項(xiàng)目過程中，欠下其公司巨額工程款，經(jīng)海口中院和海南高院兩級法院審理，終審判決永升達(dá)公司應(yīng)支付該公司工程款2200萬元。

因?yàn)闆]有履行法院生效法律文書義務(wù)，永升達(dá)公司及法定代表人被列入法院被執(zhí)行人失信人員名單，即俗稱的“黑名單”。去年11月23日，海口市龍華區(qū)法院通過媒體曝光第一批失信被執(zhí)行人名單，其中就包括永升達(dá)公司及法定代表人林某某。

據(jù)債權(quán)人劉月云介紹，在法院作出相關(guān)判決后，為逃避債務(wù)和債權(quán)人追索，永升達(dá)公司又設(shè)立澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司，系永升達(dá)公司持有100%股權(quán)的全資子公司，并將原登記在永升達(dá)公司名下的93畝土地，在未支付對價的情況下，無償轉(zhuǎn)讓給澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司名下，重新辦理了土地證。

一元轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)，迂回開發(fā)

為了避免永升達(dá)公司轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，在諸多債權(quán)人要求下，2016年7月28日，海口中院作出(2016)瓊01執(zhí)225號《執(zhí)行裁定書》，裁定輪候凍結(jié)了被執(zhí)行人澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司100%的股權(quán)。

但就在股權(quán)凍結(jié)后的2016年8月26日，澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司與中房(海南)建設(shè)有限公司簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將上述被凍結(jié)的100%股權(quán)以一元價格轉(zhuǎn)讓，將“永升·濱海城”項(xiàng)目更名為“中房嘉園”，由中房(海南)建設(shè)有限公司直接操盤二期施工。

“永升達(dá)公司*主要的資產(chǎn)就是用來開發(fā)‘永升·濱海城’的93畝土地，我們認(rèn)為此舉是在惡意轉(zhuǎn)移公司資產(chǎn)。”劉月云等人認(rèn)為，永升達(dá)公司、永升達(dá)置業(yè)公司等負(fù)有巨額債務(wù)和涉及眾多訴訟，且存在挪用銷售款、拖欠工程款、欺詐購房者等惡劣行徑，如不及時制止其和中房(海南)建設(shè)有限公司非法轉(zhuǎn)讓股權(quán)，出售和私分公司財(cái)產(chǎn)的行為，被執(zhí)行人享有權(quán)益唯一財(cái)產(chǎn)——“中房嘉園”項(xiàng)目將會出售一空，被凍結(jié)的股權(quán)失去對應(yīng)的價值。

據(jù)悉，今年4月25日，海口中院向永升達(dá)公司、澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司、中房(海南)建設(shè)有限公司發(fā)出通知，要求三家公司在未經(jīng)該院許可的情況下，不得擅自將澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不得擅自以內(nèi)部認(rèn)購的方式銷售“永升·濱海城”二期房產(chǎn)。澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司作為被執(zhí)行人永升達(dá)公司全資控股子公司，不得違法銷售公司資產(chǎn)，已經(jīng)合法銷售的所得必須進(jìn)入澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司賬戶，任何單位和個人均不得私自收取款項(xiàng)。

海口中院還在該份《通知》中指出，前述三家公司簽署的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》涉嫌非法轉(zhuǎn)移法院查封財(cái)產(chǎn)，該院將依法追究其法律責(zé)任。

澄邁縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局介入調(diào)查，“地王”面臨考驗(yàn)

但事實(shí)上，“永升·濱海城”搖身一變成“中房嘉園”，其在建樓盤項(xiàng)目在尚未取得預(yù)售許可的情況下，已大肆對外推廣兜售。在該項(xiàng)目售樓處，不停有外地購房者前去看房。

中房(海南)建設(shè)有限公司李先生接受記者采訪時表示，他們是在永升達(dá)公司債務(wù)纏身、工程停工、難以為繼的情況下，于去年9月份開始接手“永升·濱海城”項(xiàng)目，由于存在法律障礙，目前永升達(dá)置業(yè)有限公司的股權(quán)并未過戶至該公司名下。

李先生稱，中房(海南)建設(shè)有限公司目前已經(jīng)為“中房嘉園”項(xiàng)目投入了數(shù)千萬資金。他坦承，由于永升達(dá)公司在開發(fā)“永升·濱海城”過程中留下了很多遺留問題，為避免對后期開發(fā)、銷售造成不良影響，這才將樓盤更名為“中房嘉園”，并未向主管部門備案。但對于該項(xiàng)目的未來，“接盤俠”負(fù)責(zé)人也表示很迷茫。

澄邁永升達(dá)置業(yè)有限公司一負(fù)責(zé)人也表示，目前“中房嘉園”的銷售工作已經(jīng)停止，等待法院許可后再進(jìn)行銷售。他說，永升達(dá)公司并不否認(rèn)之前的債務(wù)問題，但只有把后期開發(fā)做好，房子賣出去，問題才可能解決。因此他希望債權(quán)人能夠給公司一個“喘氣的機(jī)會”。

“我們運(yùn)氣不好！”永升達(dá)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人魏先生告訴記者，他所說的“運(yùn)氣不好”是指企業(yè)遇上了整個房地產(chǎn)市場低迷的大氣候，企業(yè)開發(fā)資金又跟不上，“當(dāng)時企業(yè)貸款一個億沒法還，企業(yè)瀕臨倒閉的境地。”

債務(wù)纏身、法院查封、“接盤俠”迂回開發(fā)……“地王”項(xiàng)目面臨一場考驗(yàn)。5月18日，澄邁縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長林鵬回應(yīng)中國房地產(chǎn)報記者，他們已派員介入調(diào)查，調(diào)查結(jié)果將向媒體反饋。