海南省房地產(chǎn)市場正在承壓當中。盡管前三季度房地產(chǎn)運行總體平穩(wěn)，但增速回落非常明顯，投資開發(fā)、銷售面積、銷售金額及新開工面積等均在趨緩，尤其房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積和銷售額增速已經(jīng)連續(xù)5個月回落，市場預測增速回落趨勢將進一步加劇，房地產(chǎn)市場部分區(qū)域出現(xiàn)負增長、區(qū)域分化等問題。下一步，海南將以精準調(diào)控、靶向治理為導向，全面防范各類風險。

多項數(shù)據(jù)增速回落“滯漲”特征明顯

海南省政府副秘書長林濤表示，海南省1-9月房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)，但是增速回落比較明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)投資增速放緩，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1257.95億元，同比增長2.5%，增速比1-8月回落2.8個百分點。其次，銷售面積保持增長，全省商品房銷售面積1035.13萬平方米，同比增長46.4%，增速比1-8月回落6.9個百分點;銷售金額1023.21億元，同比增長486%，增速回落3.9個百分點。

新開工面積降幅擴大。海南省發(fā)改委副主任朱華友表示，全省1-9月商品房施工面積約8027萬平方米，同比增長1.8%，增速比1-8月回落6.2個百分點。其中，新開工面積1003萬平方米，同比下降17%，降幅擴大112個百分點。新開工面積從4月份以來持續(xù)負增長。

不過，相較于國內(nèi)一二線城市上演的“輪動上漲”，海南商品房價格長期處于“滯漲”微震狀態(tài)，銷售均價基本平穩(wěn)。據(jù)朱華友介紹，全省商品房銷售均價9885元/平方米，同比增長1.5%。

去庫存是海南房地產(chǎn)市場仍然面臨的一項重點任務。據(jù)海南省政府主要負責人介紹，截至9月末，全省商品住房庫存(已批準預售未銷售部分)約2734萬平方米，比2015年底減少755萬平方米;去化期從去年底的45個月降到26個月，庫存量和去化期與上月末基本持平。但從總量上而言，庫存仍然處于高位。

不過，隨著海南省組織的各種島外房展會、島外促銷會的召開，海南部分區(qū)位較好的樓盤項目銷售情況也較為樂觀，例如三亞半嶺溫泉項目一期，開發(fā)的公寓已經(jīng)銷售了近八成，庫存整體壓力不大。

相反，由于開發(fā)商或者政策等原因，部分樓盤庫存依然較為嚴重。作為海口市*大的保障房項目，海口市城市建設投資有限公司承建并后續(xù)運維的海口永秀花園項目由于市政配套、教育、醫(yī)療、交通等沒有跟上，房屋本身多次曝出墻壁開裂、滲水等質(zhì)量問題，物業(yè)服務質(zhì)量低下，頻頻出現(xiàn)水電故障等問題，讓已經(jīng)入住的業(yè)主“備受煎熬”，意愿購房者觀望情緒更加濃厚，顯現(xiàn)出“保障房里無保障”的景象。此外，這個項目當前還陷入了涉嫌虛假宣傳的“漩渦”，出現(xiàn)了購房者等配套、配套等購房者的“怪圈”，銷售情況不容樂觀，庫存壓力仍在。

市場分化日趨明顯繼續(xù)下行壓力趨大

海南省住建廳相關負責人表示，由于近期一線城市和部分二三線熱點城市房價上漲過快、市場過熱，為抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩(wěn)定市場預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國慶期間，多個城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，重啟限購限貸。各地政策充分體現(xiàn)了“因城施策”的差別化、精細化調(diào)控思路。

有市場研究報告認為，因?qū)嶓w經(jīng)濟利潤率下滑、人民幣貶值預期等因素帶來的投資荒困局，是導致投資資金大量涌入房地產(chǎn)市場的主要原因之一，部分地區(qū)房產(chǎn)的金融屬性相對凸顯。同時，國慶期間，住建部要求濟南市嚴肅查處部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)銷售行為，并對違法違規(guī)銷售、惡意宣傳炒作、嚴重擾亂市場秩序的一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構進行曝光警示。隨著樓市調(diào)控政策力度的加大，熱點城市樓市可能會出現(xiàn)降溫，預計全國房地產(chǎn)市場將進入新一輪調(diào)整期。

同時，海南省國土部門預計全年商品住宅用地供應面積將會減少至近5年年均供應面積的一半以下，住宅投資額可能會出現(xiàn)大幅下降。隨著傳統(tǒng)銷售旺季即將到來，預計未來海南省房地產(chǎn)銷售增速可能有所回升，但投資增速可能繼續(xù)回落，由于房地產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟比重較大，全省經(jīng)濟下行壓力較大。

記者在海南省陵水縣調(diào)研發(fā)現(xiàn)，雖然該地區(qū)不屬于“兩個暫停”范圍，但是今年以來陵水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)負增長。據(jù)了解，目前在陵水的雅居樂、富力、碧桂園、恒大等品牌企業(yè)并未減少投資甚至在追加投資，但約有20個中小房地產(chǎn)項目(約占陵水項目總數(shù)的27.4%)進入主體工程竣工或項目收尾階段，投資減緩。

此外，部分市縣不同區(qū)域房地產(chǎn)市場分化明顯。如儋州市除海花島項目銷售較好外，其他區(qū)域尤其是那大主城區(qū)項目銷售總體不夠理想，去化期較長，商品住宅竣工率低，銷售價格低，如2015年開盤的“萬國大都會”項目銷售均價僅4074元/平方米。

靶向治理將成下一步調(diào)控趨勢

海南省住建廳相關負責人認為，下一步將通過精準調(diào)控、靶向治理等方式多措并舉防范風險，保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

針對國內(nèi)樓市此起彼伏的“行情”，海南將主動做好政策儲備。關注全國動態(tài)，努力保持平穩(wěn)健康發(fā)展，密切關注全國房地產(chǎn)市場的變化和政策調(diào)整，認真研究國家的政策導向，及時做好相關政策的銜接、儲備，根據(jù)海南省房地產(chǎn)市場變化情況適時出臺相應措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外，繼續(xù)完善“兩個暫停”政策，實施精準調(diào)控。在繼續(xù)堅持“兩個暫停”的基礎上，對全省房地產(chǎn)項目調(diào)查摸底情況進行分析，按照分類調(diào)控、“一市一策”、靶向治理的原則，結合全省存量建設用地處置，實施精準調(diào)控和精細管理，合理控制全省商品住宅用地出讓和開發(fā)總量，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，避免大起大落。

針對房地產(chǎn)市場的專項整治正在進行中，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。按照住建部和海南省政府有關要求，繼續(xù)開展全省房地產(chǎn)市場專項整治工作，在市縣自查基礎上，海南省住建廳于10月下旬聯(lián)合國土廳、工商局、地稅局和銀監(jiān)局進行專項督查，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)、建設、銷售、辦證等方面的違法違規(guī)現(xiàn)象，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。