自今年7月25日海口市開始實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以來，諸多市民抱怨沒有土地證導(dǎo)致二手房過戶手續(xù)無法辦理，從而引發(fā)一系列難題。從海口市國土局了解到，目前存在的突出問題主要有權(quán)利人在房地分開登記過程中已取得房屋所有權(quán)證，但是對應(yīng)的土地存在土地手續(xù)未辦理、土地登記性質(zhì)為劃撥地、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)不一致等諸多瑕疵。為穩(wěn)妥推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，海口市國土局按照分類分批的原則，對登記工作中存在的問題進行梳理研究，出臺相應(yīng)辦法解決關(guān)于商品住房、地下建(構(gòu))筑物、公有住房和經(jīng)濟適用住房辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中遇到的問題。

商品住房

權(quán)利人可持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記權(quán)籍窗口申請權(quán)籍調(diào)查、土地分攤計算等業(yè)務(wù)后，再行申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

據(jù)了解，目前商品住房辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在問題主要表現(xiàn)為：權(quán)利人在房地分開登記期間已取得房屋所有權(quán)證，但對應(yīng)的土地手續(xù)不完善或土地使用權(quán)仍登記在開發(fā)建設(shè)單位名下，未將土地使用權(quán)分攤登記。

應(yīng)對辦法：

1、商品房開發(fā)建設(shè)單位尚存在的，由海口市國土局對外發(fā)布通告要求開發(fā)建設(shè)單位限期申請辦理土地分割登記；土地分割后，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、土地分割材料向不動產(chǎn)登記窗口申請辦理轉(zhuǎn)移、換發(fā)等登記業(yè)務(wù)。

對不予配合辦理土地分割登記的開發(fā)建設(shè)單位，將其列入“不誠信名單”并在媒體上進行公告。公告后，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記權(quán)籍窗口申請權(quán)籍調(diào)查、土地分攤計算等業(yè)務(wù)后，再行申請辦理轉(zhuǎn)移登記(辦理轉(zhuǎn)移登記時須進行征詢異議，期滿后再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應(yīng)的土地使用權(quán))。

2、商品房開發(fā)建設(shè)單位已解散或被注銷的，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記窗口申請辦理土地分割登記和轉(zhuǎn)移登記(辦理轉(zhuǎn)移登記時須進行征詢異議，期滿后再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應(yīng)的土地使用權(quán))。

3、為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)交易行為，根據(jù)《海南省房屋國有土地使用權(quán)分割登記暫行辦法》第五條，商品房開發(fā)建設(shè)單位須依法辦理土地分割，否則，將限制其在轄區(qū)內(nèi)辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)。

公有住房和經(jīng)濟適用住房

公有住房和經(jīng)濟適用住房在二手房交易過程中，必須先行補辦劃撥地補辦出讓手續(xù)，補辦完成后再向不動產(chǎn)登記中心申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

應(yīng)對辦法：

1、土地權(quán)屬清楚，持有房屋產(chǎn)權(quán)證、分攤土地使用證(或土地分割證明書)的。申請人可憑分攤土地使用證(或土地分割證明書)向海口市政府服務(wù)中心國土局業(yè)務(wù)窗口申請辦理劃撥地補辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金、稅金。完成劃撥地出讓手續(xù)后由申請人憑劃撥土地補辦出讓批準文件等要件向海口市政府服務(wù)中心不動產(chǎn)登記窗口申請辦理不動產(chǎn)登記。

2、土地權(quán)屬清楚，持有房屋產(chǎn)權(quán)證、但未進行土地分攤的。由海口市不動產(chǎn)登記中心在海口市政府服務(wù)中心設(shè)置咨詢窗口專項辦理土地分攤。申請人持原土地使用權(quán)人同意分攤的書面意見向咨詢窗口申請辦理土地分攤，咨詢窗口對土地進行分攤，出具土地分攤告知書。申請人憑土地分攤告知書向海口市政府服務(wù)中心國土局業(yè)務(wù)窗口申請辦理劃撥地補辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金、稅金。完成劃撥地出讓手續(xù)后由申請人憑劃撥土地補辦出讓批準文件等要件向海口市政府服務(wù)中心不動產(chǎn)登記窗口申請辦理不動產(chǎn)登記。

原土地使用權(quán)人沒有出具同意分攤意見的，在辦理土地分攤前，由海口市不動產(chǎn)登記局對擬分攤的土地進行異議征詢，如無異議，再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應(yīng)的土地使用權(quán)。

3、土地權(quán)屬不清楚。對只有房產(chǎn)證，沒有土地登記的情形，由申請人向海口市政府服務(wù)中心國土局業(yè)務(wù)窗口申請辦理土地確權(quán)，完成土地確權(quán)后由申請人依照第(二)款的程序申請辦理不動產(chǎn)登記。

4、申報條件。經(jīng)濟適用住房所有權(quán)人申請上市出售，須持有市住建部門出具的轉(zhuǎn)移登記準予上市出售的書面意見。已列入拆遷公告范圍內(nèi)的公有住房和經(jīng)濟適用住房不得辦理轉(zhuǎn)移登記(以拆遷公告為準)。

地下建(構(gòu))筑物

據(jù)介紹，地下建(構(gòu))筑物在“房地分別交易登記”管理模式下取得了房產(chǎn)所有權(quán)證，因海口市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定尚未出臺，海口市國土局一直暫停辦理其對應(yīng)的地下空間土地使用權(quán)登記；現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)人要求辦理首次、轉(zhuǎn)移、抵押等登記，依據(jù)《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》一體登記的原則，鑒于海口市規(guī)章制度尚未出臺，海口市國土局無法將地下建(構(gòu))筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一體登記。

海口市國土局建議：

1、登記機構(gòu)在辦理地下建(構(gòu))筑物辦理產(chǎn)權(quán)的首次、轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證明確的地下建(構(gòu))筑物的水平投影*大占地范圍和起止深度(標高)進行記載，并記載其具體坐標位置；在權(quán)利證書中注明“地下空間使用權(quán)”字樣；屬多層的按層單獨登。

2、在海口市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定或辦法實施前已對地下空間使用權(quán)及建(構(gòu))筑物辦理產(chǎn)權(quán)登記的，登記有效；未辦理登記且符合登記條件的應(yīng)當(dāng)以予以登記，不符合登記條件的應(yīng)在補全相應(yīng)手續(xù)材料符合條件后進行登記。

3、在海口市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定或辦法出臺后從其規(guī)定。